Si une maison a été construite trop en hauteur, il faudra l'abaisser quel qu'en soit le coût

Celui qui crée un trouble anormal de voisinage s'expose à devoir réparer les dommages subis par son voisin quel qu'en soit le coût. L'argument du coût déraisonnable de cette réparation a été rejeté par la Cour de cassation. Elle a en conséquence jugé que celui qui avait construit une maison en dépassant les dimensions autorisées par son permis de construire pouvait être condamné à la réduire, quel que soit pour lui le coût de l'opération.

Le principe de la responsabilité civile, vis-à-vis d'un voisin qui était étranger au projet et à la construction, ont rappelé les juges, veut que son préjudice soit intégralement réparé, sans perte ni profit pour quiconque.

Un coût déraisonnable?

Le voisin mécontent avait fait constater que la hauteur de la construction, dépassant les limites autorisées, lui avait fait perdre les trois quarts de sa vue sur la mer, une durée importante d'ensoleillement chaque jour et une grande luminosité dans des pièces de vie. Réduire la hauteur du faîtage de 70 cm supposerait des travaux très importants, plaidait l'auteur de la construction, et l'opération aurait un coût déraisonnable au regard du préjudice subi par le voisin. Ce serait une sanction disproportionnée, disait-il, en invoquant une marge d'erreur admissible.

Mais le juge n'a pas à diminuer la réparation due à la victime parce qu'elle présenterait pour l'auteur du dommage un coût disproportionné, a répondu la Cour de cassation. La Cour a jugé à de nombreuses reprises qu'en principe, la victime d'un dommage n'avait pas à minimiser son préjudice pour arranger l'auteur du dommage.

En septembre 2022 cependant, elle n'avait pas imposé une telle solution lorsque deux voisins s'opposaient sur l'importance de la construction de l'un dans un lotissement, car il ne s'agissait pas de la responsabilité civile entre deux personnes étrangères l'une à l'autre mais de l'application des règles d'un contrat de lotissement qui liait les deux adversaires. Elle avait admis dans ce cas que le préjudice soit réparé par une indemnité et non par une démolition.

(Cass. Civ 3, 4.4.2024, Z 22-21.132).