Location Airbnb: comment un propriétaire a pu légalement dépasser la limite des 120 jours par an

Louer sa résidence principale plus de 120 jours par an sur Airbnb, c'est tout à fait légal… sous certaines conditions. Dans un jugement rendu le 22 mai dernier et repéré par Le Figaro, le tribunal judiciaire de Paris est venu le rappeler à la mairie de Paris, avec une décision inédite reconnaissant pour la première fois un cas de force majeur.

Un propriétaire parisien avait loué sa résidence principale 200 nuitées en 2019, 187 nuitées en 2020 et 273 nuitées en 2021. Il avait été attaqué en justice par la ville de Paris qui estimait qu'il avait dépassé le plafond légal des 120 jours de location par an pour les résidences principales. Mais ce propriétaire a obtenu gain de cause.

Comment l'expliquer? Si on se réfère à l'article L324-1-1 du Code du tourisme, la location saisonnière sur des plateformes comme Airbnb et Abritel est en effet strictement encadrée. Il est ainsi, en principe, interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an. Mais il existe en réalité plusieurs exceptions.

Déjà, cette limite de 120 jours par an ne s'applique pas à toutes les communes. En effet, il faut pour cela que la mairie ait mis en place, pour les résidences principales, une procédure de déclaration préalable pour le bien meublé. Et la commune ne peut le faire que si "le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable".

Autrement dit, si une commune n'a pas mis en place ces outils de contrôle, la limite des 120 jours ne s'applique pas. Mais dans le jugement qui nous intéresse aujourd'hui, la ville de Paris a mis en place ces dispositifs depuis longtemps.

La pandémie comme cas de force majeur

Il faut donc regarder les autres exceptions contenues dans le Code du tourisme. Or, la loi précise bien que la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an, "sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure".

La justice avait déjà reconnu les deux premières exceptions ("obligation professionnelle" et "raison de santé") dans d'autres affaires. Mais c'est la première fois qu'elle vient de reconnaître dans un jugement un cas de force majeur.

Manque de logements, nuisances : Airbnb est-il devenu un fléau ? - 01/06

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En effet, le propriétaire attaqué par la ville de Paris a "fait valoir que ses obligations professionnelles lui imposaient une présence régulière en Asie et que par la suite, les mesures prises par la France et la Chine dans le cadre de la lutte contre la pandémie liée à la Covid-19, l'ont empêché de retourner sur le territoire français", souligne le jugement. Le propriétaire a pu produire les preuves démontrant que ses séjours à l'étranger étaient liés à son contrat de travail et à ses obligations professionnelles.

Le tribunal a reconnu ainsi le motif professionnel et le cas de force majeur dans le cas de ce propriétaire, qui était donc dans son bon droit en dépassant la limite des 120 jours par an.

"L'exception tenant à un cas de force majeur s'entend d'une situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien donné en location en raison d'un événement irrésistible et imprévisible", précise le jugement.

Le tribunal judiciaire de Paris a donc débouté la mairie de Paris et a condamné la ville à verser 2.500 euros au propriétaire, au titre de ses frais de justice.

Les propriétaires noteront enfin qu'il existe une dernière exception à la limite des 120 jours par an pour sa résidence principale: vous n'êtes pas soumis à cette limite si vous ne louez qu'une chambre au sein de votre résidence principale et que vous êtes présent pendant la location.