Impôts: comment déclarer ses revenus immobiliers au fisc en 2024

Il reste encore quelques jours aux derniers retardataires pour déclarer leurs revenus en ligne (le 6 juin pour les télédéclarants des départements 55 à 95 et des DOM). Et l'un des gros morceaux, pour les contribuables concernés, est indéniablement la déclaration des revenus locatifs et fonciers. Il n'est pas simple de s'y retrouver, avec toutes les différentes options possibles.

• Pour les revenus d'une location vide (hors Pinel)

Dans le cadre d'une location vide de meubles, les revenus sont considérés comme des "revenus fonciers" aux yeux du fisc. Il existe alors deux options: un régime avec abattement forfaitaire (le régime "micro-foncier") et le régime réel.

Dans les deux cas, une fois le revenu imposable déterminé, vous devrez à la fois payer l'impôt sur le revenu (par exemple 30%) et les prélèvements sociaux (17,2%).

En micro-foncier:

C'est l'option la plus simple pour le contribuable. Il existe toutefois quelques conditions. Déjà, vous ne devez pas percevoir plus de 15.000 euros de loyer hors charges locatives (sinon vous passez au régime réel). Il faut également que le logement ne bénéficie d'aucun régime particulier (Pinel, monument historique, détention en nue-propriété, etc.).

Dans ce cas, vous déclarez dans la case 4 BE l'ensemble de vos revenus locatifs (hors charges locatives) et un abattement forfaitaire de 30% va s'appliquer avant que le fisc ne vous impose dessus. Vous ne déduisez donc aucune charge réelle (comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.).

En régime réel:

Si vous percevez plus de 15.000 euros de revenus locatifs (hors charges locatives), vous dépendez du régime réel. Vous avez aussi la possibilité de choisir cette option (avec un engagement à déclarer ses revenus au réel pendant 3 ans) si vos revenus locatifs (hors charges locatives) sont inférieurs à 15.000 euros.

"L’option est globale et porte sur l’ensemble des immeubles donnés en location par les membres de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez donc pas opter pour le régime réel pour certains biens et conserver le micro foncier pour d’autres", rappelle par ailleurs le fisc sur cette page.

Il va falloir dans ce cas déterminer le résultat foncier (qu'il soit en bénéfice ou en déficit) à la rubrique 4 "Revenus Fonciers" dans votre déclaration de revenus.

Comment faire? D'un côté vous avez vos revenus locatifs brut (les loyers que vous avez touchés). Ensuite, vous allez déduire toutes vos charges: frais de réparation, travaux, frais de gestion locative (si le bien est géré par une agence par exemple), charges de copropriété, intérêts des emprunts, taxe foncière, primes d'assurance habitation et de garantie des loyers impayés, etc. En revanche, vous n'avez pas le droit de réaliser un amortissement du prix du bien (ce que vous ne pouvez faire qu'en meublé, cf. ci-dessous).

Si vous parvenez à un résultat négatif, vous êtes alors en déficit foncier. Avec ce déficit foncier, vous allez pouvoir réduire vos autres revenus jusqu'à 10.700 euros. On notera qu'il ne s'agit ici que de la part du déficit foncier qui "résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt", comme le précise le site service-public.fr ici. Et si vos revenus sont insuffisants pour utiliser tout ce déficit foncier, vous pouvez le reporter sur votre revenu global pendant 6 ans. Par ailleurs, le déficit foncier (y compris avec les intérêts d'emprunt) qui dépasse les 10.700 euros sont reportables en déduction pour vos revenus fonciers (et non plus globaux) pendant 10 ans.

On notera que le déficit foncier peut, dans le cas de travaux de rénovation énergétique (permettant à des biens classés E, F ou G au titre du DPE de passer à une étiquette A, B ou C), passer à 21.400 euros. En réalité il s'agit d'un "double déficit" de 10.700 euros pour les travaux de rénovation et de 10.700 euros pour toutes les autres dépenses déductibles.

Doze d’économie : Qui paye l'impôt sur le revenu ? - 23/05

5:08

• Pour les revenus d'une location en Pinel

Lorsque vous achetez un bien immobilier sous la forme d'un Pinel, vous disposez d'un avantage fiscal spécifique, mais vous devez respecter des plafonds de loyers (et des plafonds de ressources pour vos locataires).

Pour les Pinel achetés en 2022 ou avant, si vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 6 ans, vous pouvez déduire 12% du prix de votre achat de vos impôts (une réduction qui passe à 18% sur 9 ans et 21% pour 12 ans).

Pour les Pinel achetés en 2023, si vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 6 ans, vous pouvez déduire 10,5% du prix de votre achat de vos impôts (une réduction qui passe à 15% sur 9 ans et 17,5% pour 12 ans).

Pour les Pinel achetés en 2024, si vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 6 ans, vous pourrez déduire 9% du prix de votre achat de vos impôts (une réduction qui passe à 12% sur 9 ans et 14% pour 12 ans).

>> Téléchargez le Guide de BFM Immo pour le Pinel

• Pour les revenus d'une location meublée

Dans le cas d'une location meublée, le fisc ne va plus considérer qu'il s'agit de revenus fonciers, mais de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous dépendez du régime de la location meublée non-professionnelle (LMNP) si vos recettes annuelles tirées de la location sont inférieures à 23.000 euros ou si vos recettes de location sont inférieures à 50% de l'ensemble de vos revenus déclarés.

Dans le cas contraire (vos revenus locatifs sont supérieurs à 23.000 euros et, en outre, ils représentent plus de 50% de l'ensemble de vos revenus), vous passez alors au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour la déclaration de revenus de cette année (portant sur les revenus de 2023), les règles devaient normalement changer après un couac du gouvernement sur la loi de finances. Mais le fisc a précisé que les anciennes règles s'appliqueraient encore pour les revenus de l'année 2023.

Là encore, une fois le revenu imposable déterminé, vous devrez à la fois payer l'impôt sur le revenu (par exemple 30%) et les prélèvements sociaux (17,2%, sauf si ces derniers ont déjà été prélevés par les organismes sociaux).

>> Pour tout savoir sur le dispositif LMNP et son application, téléchargez le "guide LMNP de la location en meublé non professionnel" de BFM Immo en cliquant sur ce lien.

Régime micro-BIC (LMNP)

À la manière du régime micro-foncier (voir plus haut), vous allez bénéficier dans ce cas d'un abattement forfaitaire. Il faut cependant que vos revenus locatifs n'excèdent pas sur l'année:

• 77.700 euros pour une location meublée "classique" (qu'elle soit de longue durée ou pour des locations de type Airbnb ou Abritel).
• 188.700 euros pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés.

Pour les locations meublées classiques, vous pouvez alors appliquer un abattement forfaitaire de 50% à vos revenus locatifs.

Pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire de 71% à vos revenus locatifs.

Pour les locations de meublés de tourisme classés situés en zones B2 et C (si vos revenus sont inférieurs à 15.000 euros), cet abattement forfaitaire grimpe même à 92%.

Régime réel (LMNP)

Ce régime s'applique automatiquement si vous dépassez le seuil de 77.700 euros de revenus tirés des locations en meublé (ou 188.700 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte).

Il est également tout à fait possible de demander à en bénéficier au fisc si vos revenus sont inférieurs à ces seuils. Vous pouvez en faire la demande au début de la mise en location du bien, ou en cours de location.

En régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus l'intégralité de vos charges (comme dans le régime réel pour les locations vides): frais de réparation, travaux, frais de gestion locative (si le bien est géré par une agence par exemple), charges de copropriété, intérêts des emprunts, taxe foncière, primes d'assurance habitation et de garantie des loyers impayés, etc.

En outre, vous avez le droit de prendre en compte un amortissement du prix du bien immobilier acheté (ce que vous ne pouvez pas faire pour une location vide). Concrètement, le contribuable va partir de la valeur (hors terrain) de l'appartement (ou de la maison) mis en location (ainsi que des meubles), puis déduire chaque année de ses revenus une fraction de ce montant, selon des règles prédéfinies à l'avance et sur une durée déterminée. Il s'agit de prendre en compte l’usure du bien au fur et à mesure de son utilisation.

On précisera ici que (contrairement à ce qui se passe en régime réel pour une location vide), en cas de déficit (vos charges dépassent vos revenus, amortissement compris), vous ne pouvez pas imputer ce déficit à vos revenus globaux ni sur les revenus d'autres activités commerciales. Ils ne s'imputent sur les revenus provenant de la même activité pendant 10 ans.

Régime LMP

Au niveau de l'imposition des revenus, les règles sont globalement les mêmes en LMP qu'en LMNP si vous exercez cette activité via une entreprise individuelle (cela diffère cependant si vous exercez cette activité en micro-entreprise ou via une société civile immobilier dite SCI). Il y a quelques frais supplémentaires qui sont déductibles (comme les frais d'établissement de la société). Par ailleurs, les règles ne sont pas les mêmes pour le calcul de la plus-value à la revente.

À la revente du bien, la plus-value (ou moins-value) réalisée est imposée de la même manière qu'un bien immobilier classique pour un particulier en LMNP. En revanche, si vous basculez dans le régime des loueurs professionnels (LMP), c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique.

D'une manière générale, pour les loueurs professionnels, plus la détention du bien est longue, plus le bien a été amorti et donc plus la plus-value sera importante (contrairement au régime d'imposition de la plus-value pour les particuliers, avec des abattements progressifs).

• Pour les revenus d'une location Airbnb

Si vous louez votre appartement ou votre maison sur des plateformes de location saisonnière, que vous soyez propriétaire ou locataire du bien, vous dépendez du même régime qu'une location meublée (voir ci-dessus). Par défaut, vous aurez le même statut qu'un meublé classique. Vous pouvez toutefois obtenir le statut de meublé de tourisme classé sous conditions.

Par ailleurs, "les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale qui n’excèdent pas 760 euros par an sont exonérées et ne sont pas à déclarer à l’impôt sur le revenu", précise les services des impôts sur ce document.

>> Voir ici notre article consacré à la déclaration de revenus Airbnb.

• Pour les autres revenus immobiliers (SCPI, foncières cotées…)

Si vous détenez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en direct, vous devez déclarer les montants perçus par ce biais comme des revenus fonciers d'une location vide (voir ci-dessus). Mais la fiscalité peut varier en fonction d'autres critères (comme par exemple si une SCPI investit dans des immeubles à l'étranger). Les SCPI vous transmettent tous les ans un imprimé fiscal unique (IFU) qui vous permet de savoir comment déclarer exactement vos revenus et dans quelles cases.

Si vous avez investi dans des foncières cotées en direct (via un compte-titre), vos revenus sont considérés par le fisc comme des revenus mobiliers (comme des dividendes). Par défaut, vous êtes alors imposés non pas à l'impôt sur le revenu (IR) mais au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu). Mais vous pouvez opter sur option (et sous conditions) pour une imposition à l'IR.

Dans le cas des SCPI comme des foncières cotées, vous avez aussi la possibilité de passer par une enveloppe fiscale spécifique (assurance-vie ou PEA), ce qui modifie là encore la fiscalité. En revanche, il n'est plus possible de passer par un PEA pour les titres de SIIC (société d'investissement immobilier cotée), qui ne représentent qu'une partie spécifique des foncières cotées (avec des règles à part). Dans tous les cas, l'intermédiaire chez qui vous placez vos fonds (banque, courtier, etc.) doit vous transmettre un imprimé fiscal unique (IFU) pour remplir votre déclaration d'impôt.