Immobilier: partout en Europe, la baisse des taux attendue avec impatience

A l'ouest de Francfort, les pelles mécaniques s'activent sur un vaste chantier d'immeubles d'habitation, image trompeuse d'un secteur en crise qui attend de pied ferme la baisse des taux d'intérêt pour se relancer. Près de 400 appartements locatifs dans des immeubles de sept étages devraient être livrés d'ici 2026 sur le "Rebstock Areal", un espace bordé par un parc boisé et une autoroute. Le projet piloté par l'entreprise communale ABG Holding et son partenaire financier, LBBW Immobilien, a été ficelé à une période où les conditions étaient encore favorables.

Le coup de main immobilier : Crédit immobilier, la multiplication des prêts bonifiés - 02/06

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Mais depuis, les crises successives ont fait s'envoler les coûts des matériaux de construction et l'inflation élevée a été combattue au prix d'un resserrement monétaire sans précédent opéré par la Banque centrale européenne.

"La crise du secteur immobilier est arrivée avec la hausse des taux d'intérêt" menée depuis la seconde moitié de 2022, explique Frank Berlepp, directeur général de LBBW Immobilien.

Les projets de construction se sont renchéris et pour les refinancer les investisseurs exigent "des loyers dépassant les 20 euros le mètre carré, ce que peu de gens peuvent se payer", selon Frank Junker, directeur de l'AGB Holding. "La demande pour la construction de copropriétés s'est effondrée", assure Frank Berlepp.

"Un pari optimiste pour l'avenir"

Acheter un logement familial "repose sur un pari optimiste pour l'avenir et s'il n'y a pas de baisse des taux, la situation ne va guère changer", selon le financier. L'an dernier, en tout 294.000 nouveaux logements ont été livrés dans le pays, à peine moins (-0,3%) qu'en 2022, selon l'Office fédéral Destatis. Cela reste éloigné de l'objectif de 400.000 nouveaux logements par an fixé par le gouvernement de coalition du social-démocrate Olaf Scholz. 2024 s'annonce mal, après le recul l'an dernier d'un quart du nombre d'autorisations de construire, à 260.100 logements, soit le plus bas chiffre depuis 2012.

Fort ralentissement des ventes, insuffisance des nouvelles constructions, tassement des prix immobiliers à des niveaux élevés, accession limitée des jeunes à la propriété, les symptômes de la crise sont partagés par nombreux pays européens. La BCE doit en principe entamer jeudi une lente baisse des taux appelée à se répercuter dans le secteur bancaire et donc alléger la pression sur les prêts immobiliers.

Mais il en faudra sans doute plus pour des propriétaires comme Siobhan Mortimer, une Irlandaise de 51 ans. Après avoir perdu son emploi de guide touristique durant la pandémie, elle peine à rembourser un prêt pour une petite maison achetée en 2018 à Dublin, à un taux d'environ 3%.

"Mon prêt doit être renouvelé en juin 2024. Je ne pense pas pouvoir prétendre à un nouveau prêt hypothécaire après les hausses de taux d'intérêt de la BCE", s'inquiète-t-elle, craignant que la baisse des taux "n'arrive pas assez vite" pour elle.

Fin de la récession immobilière à venir

Pris à la gorge également, les emprunteurs à taux d'intérêt variables dont les mensualités ont augmenté à mesure que les banques centrales ont relevé leurs taux directeurs. Terry, ingénieur dans le comté de Meath, dans le nord-est de l'Irlande a vu ses remboursements passer de 850 euros par mois l'an dernier "à plus de 1.000 euros aujourd'hui".

"J'ai essayé de passer à un prêt à taux fixe lorsque les taux d'intérêt ont commencé à augmenter rapidement, mais la banque a refusé", dit cet homme de 42 ans, père de 3 enfants.

"Le prêt hypothécaire représente près de 50% de mon salaire net. Une baisse des taux par la BCE serait une bonne nouvelle, mais seulement si les banques la répercutent sur leurs clients", ajoute-t-il.

Pour le secteur immobilier en Allemagne, certains voient la fin de la récession immobilière survenir "vers la fin 2024", comme Jochen Möbert, économiste chez Deutsche Bank. Jochen Möbert en veut pour preuve le nombre de permis de construire qui "ne recule plus depuis des mois", et les "impulsions positives" d'une loi allemande adoptée en mars qui prévoit une règle d'amortissement plus avantageuse pour la construction de logements.

Mais il ne faudra pas "s'attendre de sitôt à un boom du logement comme celui des années 2009 à 2022", poursuit-il. Pour cela, il faudrait un niveau de taux d'intérêt "nettement plus bas", par rapport à celui de 4% fixé par la BCE et qui fait référence. Or, cela n'est "pas près d'arriver car l'inflation restera trop élevée", pronostique-t-il.